土地增值税清算时，“费用”扣除的能与不能！

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土地增值税，对于房地产企业是一个具有争议的税种，计算方式比较复杂，尤其是扣除项目的计算，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》规定，土地增值税扣除项目总结如下：

但是，在实务操作中，哪些成本、费用项目，在计算土地增值税时，不得扣除呢?

一

暂扣的工程质量保证金，未取得发票，计算土地增值税时，不得扣除。

根据《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》(国税函[2010]220号)第二条规定，房地产开发企业在工程竣工验收后，根据合同约定，扣留建筑安装施工企业一定比例的工程款，作为开发项目的质量保证金，在计算土地增值税时，建筑安装施工企业就质量保证金对房地产开发企业开具发票的，按发票所载金额予以扣除；未开具发票的，扣留的质保金不得计算扣除。

二

土地逾期开发，缴纳的土地闲置费，计算土地增值税时，不得扣除。

根据《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》(国税函[2010]220号)第四条规定，房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除。

房地产开发企业在城市规划区范围内，以出让方式取得土地使用权，闲置一年以上按出让金的20%以下征收土地闲置费。已经办理审批手续的非农业建设占用耕地，一年以上未动工建设的，按省、自治区，直辖市的规定征收土地闲置费。

因此，房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费，在进行土地增值税清算时，不得扣除。

三

利息上浮幅度超过规定标准的部分，计算土地增值税时，不得扣除。

根据《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》(国税函[2010]220号)第三条(一)规定，财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。

因此，房地产开发企业在项目开发中所支付的利息，超过按商业银行同类同期贷款利率计算的利息，在进行土地增值税清算时，不得扣除。

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四

超过贷款期限的利息部分和加罚的利息，计算土地增值税时，不得扣除。

房地产开发企业在项目开发中所支付的财务费用，如果包含有逾期的贷款利息和加罚的利息，在进行土地增值税清算时，不得扣除。

五

实际发生的成本费用，未取得有效凭证，计算土地增值税时，不得扣除。

根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发[2006]187号)第四条第(一)项，房地产开发企业办理土地增值税清算时计算与清算项目有关的扣除项目金额，应根据土地增值税暂行条例第六条及其实施细则第七条的规定执行。除另有规定外，扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及与转让房地产有关税金，须提供合法有效凭证；不能提供合法有效凭证的，不予扣除。

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六

企业预提的成本费用，除另有规定外，计算土地增值税时，不得扣除。

根据国家税务总局关于印发《土地增值税清算管理规程》的通知(国税发[2009]91号)第二十一条规定：

1、在土地增值税清算中，计算扣除项目金额时，其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的不得扣除。

2、扣除项目金额中所归集的各项成本和费用，必须是实际发生的。

七

除财务费用外的其他开发费用，超过土地及开发建设成本5%的部分，计算土地增值税时，不得扣除。

房地产开发企业办理土地增值税清算时，除利息支出外其他房地产开发费用，按取得土地使用权所支付的金额与开发土地和新建房及配套设施的成本之和的5%以内计算扣除，超过部分，不得扣除。

八

与清算项目无关的成本费用，计算土地增值税时，不得扣除。

房地产开发企业办理土地增值税清算时，扣除项目金额中所归集的各项成本和费用必须是在清算项目开发中直接发生的或应当分摊的。否则，在进行土地增值税清算时，不得扣除。

九

不能提供已支付的地价款凭据的，计算土地增值税时，不得扣除。

根据《财政部 国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字[1995]48号)第十条规定，转让旧房的，应按房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用以及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税。

对取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付的地价款凭据的，不允许扣除取得土地使用权所支付的金额。

十

因企业原因发生的纳税评估费用，在计算土地增值税时，不允许扣除。

根据《财政部 国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字[1995]48号)第十二条规定，纳税人转让旧房及建筑物时因计算纳税的需要而对房地产进行评估，其支付的评估费用允许在计算增值额时予以扣除。对纳税人隐瞒、虚报房地产成交价格等情形而按房地产评估价格计算征收土地增值税所发生的评估费用，不允许在计算土地增值税时予以扣除。

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